Ce obligații DDD are, prin lege, o asociație de proprietari
Da, asociația e obligată. Nu, temeiul nu e articolul 35 din Legea 196/2018, cum scrie în jumătate din ofertele care circulă. Pagina asta pune la vedere temeiul real, frecvențele exacte pe fiecare operațiune, amenda care se aplică asociației ca persoană juridică și ce are de făcut concret un administrator, în ordinea în care are de făcut.
Parte din harta legislației DDD, pe înțelesul celui care are de rezolvat.
Obligația vine din două acte, nu din Legea 196/2018
Dacă ai primit vreodată o ofertă în care scrie că „articolul 35 din Legea 196/2018 obligă asociația să facă DDD", oferta aia citează greșit. Articolul 35 doar definește părțile comune ale condominiului; nu instituie nicio obligație de tratament.
Temeiul real, în două etaje
Etajul unu, obligația. Normele aprobate prin Ordinul MS 119/2014, articolul 82 alineatul (2): asociațiile de proprietari sau locatari au obligația de a asigura combaterea și stingerea focarelor de artropode și rozătoare vectoare de maladii transmisibile și/sau generatoare de disconfort, din gospodăria proprie sau din spațiile pe care le dețin.
Etajul doi, ritmul. Ordinul ANRSC 97/2025, regulamentul-cadru al serviciului de salubrizare, care a înlocuit Ordinul ANRSC 82/2015. El spune exact de câte ori pe an.
Frecvențele pentru spațiile comune închise, pe fiecare operațiune
Spațiile comune închise înseamnă subsolul, spațiile tehnice și celelalte asemenea spații ale imobilelor de tip condominiu.
Peste ele se suprapun plafoanele generale din Ordinul MS 119/2014, articolul 50 litera b): dezinsecție la intervale de maximum 3 luni, deratizare la maximum 6. Când două texte cer lucruri diferite, se respectă cel mai strict.
Partea pe care o sare toată lumea
Aceeași frază din articolul 50 litera b) continuă așa: între operațiunile periodice se vor aplica proceduri de dezinsecție și deratizare curente, de întreținere, în funcție de prezența vectorilor.
Adică legea nu vede DDD-ul ca pe trei evenimente pe an, ci ca pe o stare continuă, verificată între ele. Practic: stațiile de intoxicare rămân montate și se verifică, nu se pun și se uită.
Amenda se aplică asociației, inclusiv pentru ritmul rupt
Asociația de proprietari e persoană juridică. Legea nu distinge și nu exceptează vreo categorie.
HG 857/2011, articolul 57: „Constituie contravenții și se sancționează cu amendă de la 3.000 lei la 8.000 lei următoarele fapte săvârșite de persoanele juridice:
a) neaplicarea măsurilor de prevenire și combatere a insectelor și rozătoarelor vectoare în unități de orice tip de către deținătorii acestora;
b) nerespectarea ritmicității acțiunilor de combatere a insectelor și rozătoarelor vectoare și producătoare de disconfort în unități de orice tip."
Cine răspunde
Asociația, ca persoană juridică. În practică, administratorul e cel care prezintă dosarul la control și cel căruia comitetul executiv îi cere socoteală dacă lipsește.
Ce nu e
Nu e o amendă pentru proprietar, în apartamentul lui. Locuința personală nu intră în categoria „unitate": acolo nu există nici obligație de ritm, nici sancțiune.
Cum se evită
Cu un contract cu ritm și procese-verbale, nu cu intervenții la nevoie. Contractul e singura formă în care ritmicitatea se dovedește pe hârtie, în ordine, cu date.
Ce are de făcut un administrator, în ordine
Patru pași. Primii doi se fac o dată, ultimii doi se repetă.
1. Verifici ce ai în dosar
Contract în vigoare? Procese-verbale pentru fiecare trecere din ultimele 12 luni? Dacă lipsesc trecerile, la un control ești în situația literei b).
2. Ceri o ofertă cu ritm, nu cu preț pe intervenție
Oferta corectă spune câte treceri pe an, la ce interval și ce se întâmplă între ele. Grila noastră, degresivă cu numărul de scări, e publică pe pagina de tarife.
3. Anunți locatarii înainte de fiecare trecere
Afiș la scară, cu data, ora și ce au de făcut. E și obligație practică, și cel mai bun mod de a evita reclamațiile.
4. Aduni hârtiile la același loc
Un singur biblioraft cu contractul, avizele produselor și procesele-verbale. La control se cere în ordinea asta. Ce trebuie să conțină exact, pe pagina de documente.
Cât costă, de fapt, pe apartament
Un program corect pentru o scară obișnuită, împărțit la numărul de apartamente și la lunile anului, iese o sumă mică pe apartament pe lună. E util să pui cifra asta pe afișul de la avizier: discuția în adunarea generală se schimbă complet când oamenii văd costul pe apartament, nu costul pe scară.
Grila noastră pentru asociații, cu reducerea pe numărul de scări, e pe pagina de tarife. Pentru Ilfov și sectoarele Bucureștiului avem pagini separate cu acoperirea.
Întrebările administratorilor, cu răspunsurile scurte
Chiar e obligatorie dezinsecția la bloc, sau e doar o recomandare?
E obligație. Temeiul e articolul 82 alineatul (2) din normele aprobate prin Ordinul MS 119/2014, care spune că asociațiile de proprietari sau locatari au obligația de a asigura combaterea și stingerea focarelor de artropode și rozătoare. Frecvențele vin din Ordinul ANRSC 97/2025: minimum 3 dezinsecții pe an, cel puțin o deratizare pe semestru și dezinfecție trimestrială în spațiile comune închise. Nu e recomandare, și nu vine din Legea 196/2018.
De ce spun unele firme că temeiul e articolul 35 din Legea 196/2018?
Pentru că e o eroare care circulă de ani în ofertele copiate una după alta. Articolul 35 din Legea 196/2018 definește părțile comune ale condominiului; nu instituie nicio obligație de tratament. Dacă o ofertă îl citează ca temei pentru DDD, e semn că documentația firmei nu a fost verificată de nimeni.
Ce amendă riscă asociația?
De la 3.000 la 8.000 de lei, conform articolului 57 din HG 857/2011. Se aplică persoanelor juridice, iar asociația de proprietari e persoană juridică. Atenție la litera b): se sancționează separat nerespectarea ritmicității, adică situația în care s-a făcut o dată și apoi s-a oprit.
Ce se întâmplă dacă un proprietar nu ne lasă în apartament?
Obligația asociației privește spațiile comune: subsolul, spațiile tehnice, casa scării. Acolo intervenția se face oricum. Pentru apartamente, tratamentul se face cu acordul proprietarului; în practică, la infestările care pornesc dintr-un apartament, discuția se rezolvă mai ușor dacă vecinii înțeleg că focarul se stinge doar tratat unitar, nu pe bucăți.
Putem face noi tratamentul, cu produse cumpărate de la magazin?
Pentru spațiile comune, nu e o idee bună și nu ține la control: legea cere combaterea focarelor, iar dovada se face cu proces-verbal emis de o firmă certificată, cu produse avizate și numerele lor de aviz. Produsele de uz profesional au regim propriu: doze, echipament de protecție și predarea ambalajelor ca deșeu periculos.
Cât de repede putem începe?
Sunați la 021 9662 sau scrieți pe WhatsApp la 0763 662 662, cu adresa blocului și numărul de scări. Vă trimitem oferta cu ritmul și prețul pe an, iar prima trecere se programează de regulă în aceeași săptămână.
Celelalte pagini de legislație DDD
Fiecare răspunde la o întrebare separată. Dacă o cauți pe cea generală, e harta legislației DDD.
Documentația DDD pentru un control DSP
Ce se cere, în ce ordine, și lista pe care o parcurgi înainte să vină inspectorul.
Registrul de deratizare
Ce conține, cine îl completează și cum îl citește un inspector. Piesa care dovedește ritmicitatea.
Contractul DDD, înainte să-l semnezi
Ce trebuie să conțină, ce acte se cer la semnare și clauzele la care merită să te uiți de două ori.
Auditul HACCP: documentele DDD
Ce cere un auditor de la partea de control al dăunătorilor și cum se scrie procedura internă.
Amenzile și sancțiunile
Cât e amenda, pentru ce fapte se dă și de ce se aplică și celui care a făcut o singură dată.
Ordinul MS 562/2023
Ce prevede pentru tratamentele din unitățile de învățământ și cum se programează corect.
Spune-ne ce spațiu ai și îți zicem ce obligații ai
Trei rânduri. Răspundem cu ce dosar îți trebuie și cum arată contractul potrivit, fără angajament.